項(xiàng)目實(shí)施之前，需對(duì)整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行深入的調(diào)查分析，準(zhǔn)確掌握市場(chǎng)信息，把握市場(chǎng)環(huán)境的變化。因此，我們組織了一支專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查小組對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行了細(xì)致的調(diào)查研究。

A、地區(qū)簡(jiǎn)介

    全鎮(zhèn)占地總面積381平方公里，人口6.8萬(wàn)人，其中城區(qū)人口1.8萬(wàn)人�？偯娣e為362平方公里，其中城區(qū)面積6.5平方公里。全國(guó)153個(gè)重點(diǎn)示范鎮(zhèn)及全區(qū)20個(gè)重點(diǎn)小鎮(zhèn)之一；具有良好的投資環(huán)境。

B、交通發(fā)達(dá)、運(yùn)輸便利

   東接鹿寨，相距17公里；西接L，相距25公里；處柳江、桂柳高速公路、國(guó)道322線、209線、湘桂鐵路交匯處，是西南省區(qū)通往廣東、湖南的重要通道，來(lái)往客運(yùn)非常繁忙；水路有柳江航道、LQ江航道，上可通湘桂中原，下可通柳邕梧粵，區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)特。這些都為某商業(yè)的發(fā)展提供了得天獨(dú)厚的地理環(huán)境。

C、加大基礎(chǔ)建設(shè)，吸引外資

   鎮(zhèn)政府加強(qiáng)某的基礎(chǔ)建設(shè)，擴(kuò)大城區(qū)的建設(shè)力度，多方引進(jìn)外來(lái)資金的投入并給予多方優(yōu)惠政策，如按五折優(yōu)惠價(jià)收取土地征用費(fèi)或租用費(fèi)，在用水、用電方面給予優(yōu)先安排，幫助代辦有關(guān)證、照手續(xù)等。一系列的優(yōu)惠政策，給某投資環(huán)境的改善提供有力的支持與幫助，為某房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的機(jī)會(huì)。

D、長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃

     1997年起，鎮(zhèn)政府對(duì)全鎮(zhèn)實(shí)行至2015年的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，2004年再次調(diào)整規(guī)劃，加大鎮(zhèn)區(qū)功能完善性，擬2005年前引資在碼頭處建設(shè)一座AA公園。規(guī)劃為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了更多的機(jī)會(huì)，某房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景樂(lè)觀。

E、陸地交通繁忙

    某做為一個(gè)交通樞紐，來(lái)往的車輛非常頻繁，每一時(shí)間段車輛通過(guò)的頻率都較高。進(jìn)入鎮(zhèn)區(qū)的道路周邊基本上都是車輛維修的鋪面，約估有十家以上，可見陸地交通的繁忙及過(guò)往車輛之多。

    項(xiàng)目位于鎮(zhèn)中心十字路口旁，各來(lái)往車輛絡(luò)繹不絕，均從此經(jīng)過(guò)，保證了區(qū)域內(nèi)巨大的車流量，為項(xiàng)目營(yíng)造旺盛的環(huán)境氛圍。

F、水路交通發(fā)達(dá)

    某鎮(zhèn)的水路交通也不落后于陸地交通，水運(yùn)方便，LR西面的柳江河有兩個(gè)碼頭，LQ江建有1個(gè)碼頭，年吞吐量15萬(wàn)噸。LQ江上的水運(yùn)很頻繁，可以看見大小船只經(jīng)常在江上穿行。水運(yùn)以貨物運(yùn)輸為主，到了趕集的日子，客運(yùn)船只逐漸增加，多數(shù)是來(lái)自倒江等地的下游民眾。

    項(xiàng)目靠近LQ江碼頭，趕集日許多民眾通過(guò)此碼頭上到鎮(zhèn)上，這為項(xiàng)目開拓了更大的市場(chǎng)。

G、集日人流量增加

    某集市人流量比平日盡多出一倍，人山人海，非常熱鬧，趕集的民眾紛紛來(lái)到鎮(zhèn)上買賣，買賣品種眾多，以農(nóng)副產(chǎn)品居多。集日以三天為一個(gè)周期，在這一時(shí)期成交額也達(dá)到最高。集日的人流量給項(xiàng)目增添了大量的人氣。

H、企業(yè)狀況

    全鎮(zhèn)企業(yè)有紅磚、運(yùn)輸、建筑、金屬制品、冶煉、包裝、合金、鋅品、食品、機(jī)車修理、塑料等170多家企業(yè)，個(gè)體戶達(dá)2800多戶，其中千萬(wàn)元企業(yè)14個(gè)，500萬(wàn)元企業(yè)21個(gè)。工業(yè)園區(qū)內(nèi)有34家民營(yíng)化工、冶煉類企業(yè)；造紙廠星羅棋布，大大小小總共有8家左右，其中以林業(yè)造紙廠最大及最具規(guī)模，是廣西級(jí)的造紙企業(yè)。整個(gè)鎮(zhèn)以工業(yè)較為發(fā)達(dá)且發(fā)展速度較快。

I、大型企業(yè)入駐

    與YY工業(yè)園區(qū)對(duì)接后，某鎮(zhèn)將在LQ江對(duì)岸再建一個(gè)工業(yè)區(qū)，現(xiàn)已有睡寶床墊廠進(jìn)駐，并開始建設(shè)廠房，將于明年年底投入上線。緊隨著有汽配廠、錫制廠等較為大型、規(guī)模化的企業(yè)來(lái)到某投資建廠，其中多為L(zhǎng)、鹿寨的投資商。大型企業(yè)的入駐必然帶動(dòng)某經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高居民收入，從而刺激消費(fèi)。

 

    A、某行政管理范圍內(nèi)的鄉(xiāng)、村、屯等人均年收入為2650元左右，而城區(qū)內(nèi)的人均年收入為10000元左右。

    B、鎮(zhèn)政府收益的主要來(lái)源90%來(lái)至鎮(zhèn)工業(yè)的收入，剩余10%主要是運(yùn)輸業(yè)及農(nóng)業(yè)。

    某鎮(zhèn)人均年收入和財(cái)政收入來(lái)源統(tǒng)計(jì)表：

 

    

    可以看出 ，某城區(qū)的人均年收入相對(duì)還是比較可觀的，并且某鎮(zhèn)的工業(yè)帶動(dòng)著整個(gè)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，隨著鎮(zhèn)工業(yè)的不斷完善和改進(jìn)，鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)必定再上一個(gè)臺(tái)階，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)收入的增加，某人均收入可望提高，但是可以預(yù)見，居民收入增加同時(shí)儲(chǔ)蓄也在不斷的增加。

 

A、現(xiàn)有的工業(yè)園區(qū)內(nèi)民營(yíng)企業(yè)的人均月收入水平都在600元～1000元左右，園內(nèi)工人以周邊的居民為主，約估1000人左右。

B、林業(yè)造紙廠人均月收入在1000元左右，而鎮(zhèn)上制糖廠正在企業(yè)改制過(guò)程中，效益稍差先，但人均月收入也在600～800元左右。

某企業(yè)職工收入情況統(tǒng)計(jì)表：

    隨著近年工業(yè)園區(qū)擴(kuò)建，做為L(zhǎng)的衛(wèi)星城，與L工業(yè)相接軌，連接YY工業(yè)園，引進(jìn)大型企業(yè)的入駐，帶動(dòng)工業(yè)以及其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，人均收入將再上一個(gè)臺(tái)階。

A、容消費(fèi)水平與L消費(fèi)水平相持平，生活用品及市場(chǎng)肉、菜類價(jià)格與L同類物品在一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)線上。

B、旅館住宿業(yè)不發(fā)達(dá)，客源不足，普通的旅館收費(fèi)5元～15元/天，鎮(zhèn)重點(diǎn)保護(hù)單位喜來(lái)登賓館最低消費(fèi)80元/天。

    某鎮(zhèn)除住宿較為便宜外，其他消費(fèi)稍高，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，收入的提高將會(huì)帶動(dòng)消費(fèi)水平的提高，但人們的消費(fèi)意識(shí)也逐漸轉(zhuǎn)變，因此，消費(fèi)不會(huì)趨于盲目，而是較為保守。

 

A、老城區(qū)

老城區(qū)多數(shù)是外來(lái)租住人員，連周邊人數(shù)共有1000多人，居住以平房、土胚房為主，環(huán)境、衛(wèi)生較差。

B、新城區(qū)

a. 1996開始，整個(gè)鎮(zhèn)的文化政治中心整體搬遷到新城區(qū)內(nèi)，在政府搬遷的同時(shí)，原有居民跟隨一起搬入新城區(qū)，并且在新城區(qū)內(nèi)買地自建私人磚房，其中，磚房三層結(jié)構(gòu)占50%，四層結(jié)構(gòu)占30%，二層結(jié)構(gòu)占20%。

b. 在較為熱鬧的街區(qū)及主干道，居民買地建房后一樓主要做為商鋪用，或自己居住及出租，面積50㎡～80㎡不等，租金500元左右。

c. 據(jù)調(diào)查，新城區(qū)內(nèi)除了原有居民外，還有周邊鄉(xiāng)村甚至L、鹿寨的外來(lái)人員買地建房，部分買地主要為炒地賺差價(jià)。

A、BB商住小區(qū)

 

BB商住小區(qū)規(guī)劃平面圖：

B、某綜合性廣場(chǎng)

    由鹿寨縣開發(fā)商投資建設(shè)，項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)行過(guò)開工奠基儀式，但整個(gè)項(xiàng)目在規(guī)劃過(guò)程中，具體細(xì)節(jié)方案還沒(méi)有出臺(tái)。

    從某鎮(zhèn)住宅開發(fā)總量的調(diào)查來(lái)看，住宅開發(fā)量并不多，除老城區(qū)、新城區(qū)外，只有現(xiàn)行開發(fā)的BB商住小區(qū)。住宅狀況也并不理想，老城區(qū)環(huán)境、衛(wèi)生都較惡劣，隨著文化政治中心的轉(zhuǎn)移，居住人口集中在新城區(qū)內(nèi)，造成新城區(qū)人口密集。同時(shí)，隨著一些大型企業(yè)的入駐，住宅開發(fā)總量必將增加。

 

A、市場(chǎng)地處于兩主干道之間，占地8、9畝，是最熱鬧及貨物最為齊全的集散地，其中包括肉類行、成衣行、雜貨行、飲食行、布匹行、五金、門面等等，鎮(zhèn)工商局直接管理。

B、市場(chǎng)內(nèi)20㎡左右的鋪面總共有90間，租金約估350～400元/月，有30間左右是一、二樓一起出租的，租金約估為500～530元/月，攤位一共有220個(gè)，肉類攤位的租金最貴，約要1萬(wàn)～2萬(wàn)元/年，以競(jìng)標(biāo)形式獲取租用攤位的優(yōu)先權(quán)，其它的固定攤位費(fèi)在20元～50元/月左右，散攤要求收取市場(chǎng)管理費(fèi)用，約估0.5元/天。

      某農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)情況統(tǒng)計(jì)表：

  

A、市場(chǎng)處于新城區(qū)的住宅密集地方，周邊全是居民住宅，這一點(diǎn)也制約了市場(chǎng)的交通，一些大型貨車、農(nóng)用車無(wú)法進(jìn)入市場(chǎng)內(nèi)，限制了市場(chǎng)的發(fā)展，在鎮(zhèn)政府加力要求下，凡進(jìn)入某趕集銷售家禽、谷物米類的生意人全部進(jìn)入雒貿(mào)苑市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)。

B、雒貿(mào)苑市場(chǎng)每個(gè)攤位收2元/天的市場(chǎng)管理費(fèi)用，而市場(chǎng)內(nèi)原有的14個(gè)水泥固定攤位主要用于飲食料，每月約130元的管理及租金費(fèi)用，晚上以夜宵經(jīng)營(yíng)為主。                                  

C、非趕集日市場(chǎng)內(nèi)非常冷清，在白天基本沒(méi)有人在市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)。

 

    沿馬路一路擺攤，主要以水果、農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)為主，每個(gè)攤位收1.5元～3元的占路費(fèi)及管理費(fèi)。馬路市場(chǎng)影響了整個(gè)鎮(zhèn)的形象以及衛(wèi)生環(huán)境，鎮(zhèn)政府針對(duì)這個(gè)問(wèn)題對(duì)馬路市場(chǎng)做出了一定的規(guī)劃，將再建設(shè)一個(gè)市場(chǎng)來(lái)解決這一問(wèn)題，在地址上要求交通便利，宜于車輛的進(jìn)出。

    通過(guò)對(duì)某貿(mào)易市場(chǎng)的調(diào)查可以看出，某貿(mào)易市場(chǎng)還不完善，除某農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)外，缺少較具規(guī)模的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。雒貿(mào)苑市場(chǎng)除集日外基本上無(wú)人在市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)，非常冷清，馬路市場(chǎng)則是大大影響了鎮(zhèn)容鎮(zhèn)貌。光是某農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)并不能滿足廣大消費(fèi)者的消費(fèi)需求，并且市場(chǎng)的不規(guī)范性很大程度上阻礙了貿(mào)易的發(fā)展，因此，項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)一個(gè)最具規(guī)模的大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)正恰恰填補(bǔ)了這一空缺。